Realbox được thành lập với mục đích gì?
Realbox muốn phát triển những sản phẩm chứng khoán hoá tổng quan. Điểm lợi của việc tập hợp lại giữa rất nhiều cá nhân với nhau chính là đi đến một kết quả đầu tư khả quan.
Việc bán các sản phẩm ở đây sẽ là chia nhỏ ra để cho các nhà đầu tư. Mô hình chứng khoán hóa bất động sản tương đối phát triển trên thế giới. Có hai loại hình chứng khoán hóa tài sản cơ bản, một là chứng khoán hoá khoản vay và hai là chứng khoán hoá quyền sở hữu (khai thác chung bất động sản). Nhà đầu tư có thể lựa chọn đầu tư vào khoản vay chung hoặc quyền sở hữu chung.
Sự khác biệt giữa hai mô hình cái này chính là khi bạn muốn chứng khoán hoá khoản vay thì bạn có thể nhận lợi tức đều, thế nhưng giá trị BĐS tăng giá thì bạn không được quyền tham gia. Thế nhưng nếu mua chung, có thể nhận tiền cố định thì bạn được quyền tham gia nhận tiền lời nếu tài sản tăng giá và được chi một khoản nếu điều này xảy ra. Reabox giải quyết cho hai mô hình này cả chứng khoán hoá khoản vay và chứng khoán hoá sở hữu.
Trong việc mua chung BĐS thì quyền sở hữu được quy định như thế nào?
Quyền sở hữu ở đây bao gồm đầu tư mua quyền tài sản chứ không mua tài sản. Khi chúng ta chứng khoán hoá tài sản, các nhà đầu tư phải hiểu rằng mình không phải là chủ trực tiếp của tài sản đó. Nhưng mình là chủ sở hữu các quyền liên quan đến tài sản này (khai thác, định đoạt) nhưng sẽ bị giới hạn quyền sử dụng. Tại vì nhà đầu tư đang mua 1 phần quyền này chứ họ không có toàn quyền. Khi mình chia nhỏ, không có nghĩa là phần tài sản này đã chia nhỏ vật lí.
Để có thể hợp thức hoá điều này sẽ có một lớp trung gian ở giữa. Nhà đầu tư cần phải là chủ sở hữu trực tiếp thì họ phải có một pháp nhân dự án độc lập chỉ để đứng tên sở hữu. Các pháp nhân dự án có thể bán bất kể các quyền này cho nhiều nhà đầu tư. Các nhà đầu tư sẽ được nhận lợi tức từ các tài sản đấy theo tỉ lệ sở hữu. Cái mà họ nhận được là lợi tức từ tài sản thế nhưng các nhà đầu tư không có tên trên sổ đỏ (pháp nhân dự án).
Luật dân sự quy định về quyền sở hữu tài sản với 3 quyền năng: định đoạt, sử dụng, sở hữu. Như vậy mình không bao gồm đầy đủ các quyền. Vậy quyền nếu mua blockchain qua Realbox thì quyền định đoạt được thể hiện như thế nào?
Một căn nhà có 3 người cùng sở hữu, nếu bản thân mình là một người sở hữu tài sản thì mình sẽ đưa về cho 3 cá nhân cùng quyết định. 3 người sở hữu phải quyết định (trước khi mua), khi chúng ta cần định đoạt tài sản này theo tỉ lệ biểu quyết được định trước trên hợp đồng thông minh (smart contracts). Tỉ lệ này có thể là 51%, 65% hoặc 100% tuyệt đối. Đối với tỉ lệ tuyệt đối thì trong 3 người chỉ cần 1 người phản đối thì không thể nào bán được BĐS. Còn đối với tỉ lệ quá bán thì chúng ta chỉ cần 2 người đồng ý là có thể định đoạt được.
Kể cả việc đã có tỉ lệ biểu quyết thì cũng sẽ có thêm một số điều luật để bảo vệ nhà đầu tư nhỏ lẻ. Khi tình huống phải bán tài sản thì tài sản đó phải bán bằng hoặc cao hơn giá trị thị trường theo định giá tại thời điểm định giá tài sản đấy bằng một cơ quan thẩm định giá độc lập. Vậy làm sao để có thể định giá độc lập.
Bất cứ nhà đầu tư nào cũng có thể đề xuất một đơn vị thẩm định độc lập mình muốn. Nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ hoặc nhóm nhà đầu tư có thể cùng thuê đơn vị thẩm định độc lập.
Nếu như các đơn vị định giá độc lập có ý kiến trái ngược nhau và giá chênh 10% thì chúng ta có thể lấy giá trung bình. Nếu như giá trị định giá độc lập ở các đơn vị đó trên 10%, chúng ta có 2 phương án: chúng ta không tiếp tục bán BĐS, hoặc là tiếp tục bán với giá cao nhất. Ngoài ra thì các nhà đầu tư cũng có thể sử dụng dịch vụ Trọng tài quốc tế để giải quyết tranh chấp (Dispute resolution service) của Hiệp hội thẩm định giá quốc tế RICS chẳng hạn. Quyết định cuối cùng là quyết định của họ. Nếu không xử lý thì vẫn giữ tài sản để khai thác hoặc ra toà để xử lý.
Bản chất của ngành này tức là mua và nắm giữ (buy and hold) để khai thác chia lại lợi tức cho nhà đầu tư. Khi nhà đầu tư muốn lấy lại vốn, họ chỉ cần chuyển nhượng token của họ để thu hồi vốn mà thôi. Tức là blockchain hoá quyền tài sản đấy bằng những tokens.
Giá tokens ở đây sẽ do ai quy định?
Cái này sẽ do thị trường quyết định. Chú ý là ở đây chúng ta có hai thị trường tương đối tách bạch nhau: thị trường tài sản và thị trường token.
Ở thị trường tài sản thì giá là do cung cầu của tài sản sẽ dẫn đến thay đổi về giá tài sản. Còn trên thị trường token thì do cung cầu của người bán người mua token sẽ quyết định giá token.
Vâỵ có sự tương quan giữa hai thị trường này hay không, câu trả lời là có. Nhưng không phải là hoàn toàn 100%. Trong những giai đoạn ngắn và trung hạn sẽ có thể có sự chênh lệch, ví dụ có thể giá trị BĐS chỉ tăng 10% thế nhưng giá trị token có thể tăng 40% và ngược lại. Thế nhưng có một nhóm các nhà đầu tư sẽ luôn giao dịch đến cân bằng sự chênh lệnh này.
Về mặt thực tế, giá tài sản đi theo một con đường ổn định, thế nhưng giá tokens thì có thể tăng hoặc giảm. Đương nhiên 2 khía cạnh đó bị ảnh hưởng bởi 2 yếu tố khác nhau và có sự tương quan về lâu dài.
Nhiệm vụ của Realbox là một đơn vị quản lý đầu tư và tài sản thì chúng tôi không tham gia trực tiếp trên thị trường token và chỉ quản lý và khai thác tài sản một cách tốt nhất. Hàng tháng, hàng quý, hàng năm chúng tôi sẽ có trách nhiệm báo cáo tình hình hoạt động và định giá tài sản độc lập này tới người sở hữu token. Việc định giá token lúc này là do người sở hữu quyết định.
Ở thị trường Việt Nam hiện tại khó khăn của mô hình này là gì?
Cái khó ở đây là việc làm sao để giải thích cho mọi người hiểu mô hình này là gì. Để các nhà đầu tư hiểu đây là tài sản có thể nhận lợi tức chứ không thể ở hay toàn quyền sử dụng. Cơ bản về khung pháp lý, đường ray về mặt pháp lý không có vấn đề gì ở mô hình này thế nhưng để hiểu bản chất không phải nhà đầu tư nào cũng sẽ thông thạo.
Việc đơn vị gọi vốn thì gọi vốn bằng hình thức nào?
Realbox có hai loại tokens mà chúng tôi sẽ phát hành. Một là governance tokens và hai là security tokens. Governance tokens là token dành cho việc quản lí hệ thống còn security token là token cho tài sản. Khi đơn vị quản lí phát hành các security tokens, nhà đầu tư mua token đó, token này được gắn vào một NFT được bảo chứng bởi tài sản thực. Reabox sẽ phát hành một NFT được bảo chứng bởi tài sản này sau đó mới phát hành token.
Vậy hiện tại, tiến độ của Realbox tới đâu rồi?
Hiện nay Realbox đang ở giai vòng private private sale. Chúng tôi đã gọi vốn thành công 1 triệu đô la ở vòng Seed round và được sự ủng hộ của các quỹ lớn như Remitano, Coincu cũng như một số quỹ lớn khác trên thị trường quốc tế.
Hiện nay Relax đang gọi vốn cho governance token, REB. Đây là token đại diện cho platform quản lý và khai thác toàn bộ tài sản tương lai trong hệ sinh thái của Realbox. Chúng tôi sẽ vừa là đơn vị quản lý và khai thác tài sản và cũng là một sàn giao dịch cho các security tokens.
Realbox là một platform và nên giá trị của nó sẽ ảnh hưởng bởi 3 yếu tố, thứ nhất là số lượng người dùng, thứ hai là giá trị và số lượng giao dịch và thứ ba là tổng giá trị tài sản chúng quản lí. Vì vậy thì khi chúng ta chia nhỏ quyền tài sản càng có nhiều người dùng và càng nhiều giao dịch thì giá trị của REB càng tăng (và ngược lại). Thêm vào đó thì số lượng và giá trị tài sản tăng thì giá trị khai thác càng tăng thì giá token cũng có thể tăng theo.
Thực tế, Realbox định hướng là một nền tảng mã hóa bất động sản quốc tế chứ không chỉ là một quốc gia nhất định. Dự kiến, cuối quý 1 này Realbox sẽ lên sàn.
Bạn nhận định về thị trường crypto ở Việt Nam nói riêng và cách người Việt đang nhảy vào các dự án blockchain đang nở rộ?
Đối với một lĩnh vực mới thì tôi luôn khuyên các nhà đầu tư phải tỉnh táo và lựa chọn những dự án có giá trị. Với Blockchain cũng vậy, thời gian và thử thách sẽ cho thấy những đơn vị nào có sản phẩm thực, giải quyết các nỗi đau thực tế của thị trường thì sẽ tồn tại bền vững và lâu dài. Giống như việc chúng ta ở trong một cái hồ, muốn không chết đuối thì ít nhất một người phải biết bơi thật (sản phẩm thực) hoặc có một người có chỗ dựa cứng cáp từ trên bờ (thị trường thực) thì mới kéo nhau lên được.
